Le contenu de ce blog est extrait de notre rapport "Are Green Mortgages the Bridge to a Greener Housing Landscape ?" (Les prêts hypothécaires verts sont-ils la voie vers un paysage immobilier plus vert ?) - Lire le rapport dans son intégralité ici.

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Le financement des projets de rénovation et le soutien aux nouvelles constructions et modifications à haute efficacité énergétique, que nous appellerons prêts hypothécaires verts et financement durable, joueront un rôle essentiel en tant que levier de ce changement. Notre analyse montre toutefois que cette transformation positive s'accompagne d'une complexité accrue pour les prêteurs et les emprunteurs

La sensibilisation des emprunteurs à l'efficacité énergétique et à la manière dont les améliorations peuvent avoir un impact sur la valeur à long terme de leur propriété et sur leurs factures d'énergie devrait être renforcée. Combiner cette vision avec une décision de financement complexe sera une responsabilité partagée avec les prêteurs, qui devront améliorer leurs processus de conseil pour aider les emprunteurs à prendre les décisions les plus appropriées. Les back-offices seront également chargés d'un travail de vérification plus important pour s'assurer que les financements contribuent aux objectifs de durabilité imposés par les régulateurs ou les conseils d'administration des prêteurs.

Implications pour les prêts hypothécaires

Le secteur financier joue un rôle crucial en fournissant des prêts pour l'acquisition, la rénovation et la construction de logements. Néanmoins, l'introduction de l'efficacité énergétique et de la durabilité dans ce paysage ajoute une complexité supplémentaire à un processus déjà complexe. Lors de nos entretiens préliminaires avec les leaders du secteur, une idée s'est imposée : "Nous sommes des conseillers en prêts, pas des architectes", ce qui met en évidence le défi évident.

Cependant, considérer un bien immobilier comme un actif dynamique capable de s'apprécier non seulement en raison de son emplacement ou de son esthétique, mais aussi grâce à sa performance énergétique, ouvre la voie à des gains économiques potentiels pour les prêteurs et les emprunteurs au fil du temps. L'augmentation potentielle de la valeur du bien, étayée par des contributions environnementales positives, pourrait encore accélérer le processus de financement dans ce contexte.

Dans cette section, nous nous pencherons sur les implications pour les emprunteurs et nous approfondirons les conséquences directes que les prêteurs peuvent rencontrer. Pour les prêteurs en particulier, nous nous concentrons sur les impacts associés à l'octroi de prêts à faible consommation d'énergie sur la distribution, les produits et les opérations de front et back-office.

Implications pour les emprunteurs - Augmentation de l'anxiété en raison des possibilités accrues

De nombreux rapports et enquêtes ont montré que le fait de naviguer dans le processus de financement d'un logement déclenche souvent une anxiété considérable. En particulier, la question "Ai-je les moyens d'acheter ce bien ?" suscite de l'anxiété chez les emprunteurs européens. Bien que l'objectif soit positif, l'ajout de la performance énergétique à l'équation d'une demande de prêt ou d'hypothèque ajoute une complexité supplémentaire pour plusieurs raisons :

1. Dans un sens plus large, le label du certificat de performance énergétique (EPC), indicateur de l'efficacité énergétique, reste peu familier et vague pour la majorité des emprunteurs.
2. Les rénovations énergétiques sont généralement perçues comme coûteuses et difficiles à mettre en corrélation avec les avantages et les économies à long terme. De plus, les emprunteurs ont une connaissance limitée des éléments qui peuvent être financés par les banques.
3. En outre, les aides et subventions publiques disponibles peuvent considérablement améliorer l'accessibilité financière des projets. Cependant, il est souvent difficile de s'y retrouver dans ces mesures incitatives en raison des changements fréquents et des variations régionales.
4. Ce processus concerne non seulement les emprunteurs qui achètent de nouvelles maisons, mais aussi les propriétaires qui envisagent des améliorations telles que l'installation de panneaux solaires ou l'amélioration de l'isolation. Nombre de ces projets potentiels restent inactifs en raison de contraintes financières, de la méconnaissance des options de financement potentielles, ou des deux.

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Responsabilités des prêteurs hypothécaires

Nous avons identifié cinq responsabilités clés que les prêteurs durables devront assumer au cours des prochaines années afin de réduire l'anxiété des emprunteurs et de soutenir activement la transition énergétique.

1. Guider et inciter les emprunteurs à réaliser des améliorations énergétiques

Pour parvenir à un écosystème du logement véritablement durable, la participation active des emprunteurs est essentielle. Guider et inciter les emprunteurs à améliorer la performance énergétique de leurs biens tout en remplissant leurs obligations financières est une stratégie clé. Les prêteurs durables doivent jouer un rôle proactif en offrant des conseils d'experts, des incitations financières et des conditions attrayantes pour encourager les emprunteurs à entreprendre des rénovations et des améliorations énergétiques. Un cycle de durabilité est créé en favorisant une relation mutuellement bénéfique entre les emprunteurs et les institutions financières, créant un impact positif à la fois sur les propriétaires individuels et sur l'environnement.

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2. Aider les emprunteurs à identifier la combinaison optimale de financements

Le chemin vers le logement durable est pavé d'options financières diverses, et aider les emprunteurs à identifier la combinaison de financement optimale représente un différentiateur essentiel. Des solutions de financement sur mesure, comprenant un mélange de prêts hypothécaires, de prêts à la consommation et de subventions, peuvent permettre aux emprunteurs de prendre des décisions bien informées qui s'alignent sur leurs objectifs environnementaux et financiers. Les institutions de financement durable doivent exploiter l'analyse des données et la planification financière personnalisée pour donner aux emprunteurs les outils et les connaissances nécessaires pour naviguer dans les complexités du financement écologique, accélérant en fin de compte la transition vers des solutions de logement vertes.

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3. Financer les bonnes propriétés et construire un portefeuille durable

Alors que la quête de logements performants sur le plan énergétique s'intensifie, le financement des biens immobiliers appropriés devient un élément central de la responsabilité environnementale. Les pratiques de financement durable doivent donner la priorité à l'orientation des investissements et des fonds vers des biens immobiliers qui respectent les normes écologiques et favorisent les technologies à haut rendement énergétique. Le financement durable ouvre la voie à un engagement collectif en faveur d'une construction respectueuse de l'environnement et d'une réduction de l'empreinte carbone en veillant à ce que les ressources financières soient affectées à des initiatives en matière de logement écologique.

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4. Considérer les biens immobiliers comme des biens de vie pour le prêteur et l'emprunteur

Au cours de la dernière décennie, l'augmentation de la valeur d'un bien immobilier était principalement liée à son emplacement, à l'augmentation des prix de l'immobilier ou à des caractéristiques immobilières, ce qui faisait de l'évaluation des biens immobiliers un processus plutôt statique. Dans le contexte de la performance énergétique, nous observons trois tendances qui rendront ce processus plus dynamique et permettront donc d'accorder des prêts plus dynamiques :

• La performance énergétique et, en fin de compte, la consommation d'énergie auront une incidence directe sur les revenus et les dépenses des familles. Cela crée un équilibre entre les dépenses financières et les dépenses énergétiques tout au long de la durée de vie du financement.
• Les caractéristiques des biens immobiliers liées à l'efficacité énergétique auront un impact positif sur la valeur de la maison. Cela signifie qu'un ensemble plus large de critères d'évaluation est nécessaire et doit être mis à jour.
• D'autres innovations dans le domaine des technologies à haut rendement énergétique (par exemple, les véhicules électriques servant de batteries d'habitation) peuvent encore améliorer la performance énergétique et offrir des possibilités de prêts continus.

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5. Efforts de collaboration avec les régulateurs et le Green Deal de l'UE

Compte tenu de l'importance profonde de ce thème, nous assistons à un effort notable de la part des régulateurs (locaux) et du Green Deal de l'UE en vue d'opérer des changements transformateurs. Cet effort de collaboration met l'accent sur la collecte de données et de documents, le suivi complet des portefeuilles durables et la mise en œuvre des rénovations obligatoires. Les institutions de financement durable doivent activement ajuster leurs pratiques pour répondre aux normes réglementaires, en incorporant des facteurs environnementaux dans leurs critères de prêt. Cela contribue à l'effort commun pour atteindre les objectifs en matière de climat et de durabilité, tout en remplissant les critères ESG.

L'importance du financement durable ne cessant de croître, il apparaît comme un puissant moteur de la transition vers un paysage immobilier plus durable. Les institutions financières peuvent jouer un rôle transformateur en façonnant un avenir plus respectueux de l'environnement en finançant les bonnes propriétés, en guidant les emprunteurs vers des améliorations énergétiques et en facilitant la combinaison optimale des financements.

Même si la pression est forte, cette transformation comporte également des risques qui doivent être atténués autant que possible :

• En se concentrant trop fortement sur les prêts à haute performance énergétique, on risque de rendre le financement moins accessible aux acheteurs sûrs et donc de réserver cette possibilité de financement à quelques privilégiés.
• Les valeurs EPC et la taxonomie globale de la performance énergétique d'une maison restent ambiguës et incorrectes. Cela signifie qu'aujourd'hui, une mauvaise interprétation peut conduire à des financements qui ne contribueront pas à l'objectif global.

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Remarques finales

Dans un monde où la durabilité est une responsabilité collective, les prêts hypothécaires verts offrent des solutions pour l'avenir de la finance. Alors que nous nous trouvons au carrefour de la sensibilisation à l'environnement et des innovations financières, il est clair que les prêts hypothécaires verts sont plus qu'une tendance ; ils nous mèneront vers un avenir plus durable.

Dans ce paysage en constante évolution, nous encourageons les prêteurs à réfléchir à leur rôle en tant qu'agents du changement. Les choix faits et les voies empruntées aujourd'hui résonneront bien au-delà du présent, façonnant un avenir défini par le progrès durable. En collaborant, en innovant et en s'engageant à prêter de manière responsable, nous pouvons façonner un avenir où le progrès financier et le bien-être environnemental vont de pair.

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Vous souhaitez en savoir plus ?

En savoir plus sur l'impact des prêts hypothécaires verts sur les produits de prêt, les meilleures pratiques pour les prêteurs et les études de cas d'initiatives réussies :

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Le rapport a été réalisé en partenariat avec Setle.