Alors que nous explorons les défis du marché, il est essentiel de comprendre les forces en jeu et la manière dont elles façonnent le crédit hypothécaire sur le continent. Dans ce billet de blog, nous présenterons l'analyse du marché hypothécaire et en tirerons des conseils pratiques sur la manière dont les prêteurs peuvent relever ces défis avec succès.
L'année 2023 a marqué un chapitre unique, avec des volumes de prêts hypothécaires mondiaux qui ont atteint leur niveau le plus bas en 30 ans. Dans l'Union européenne notamment, le deuxième trimestre 2023 a vu les volumes de prêts hypothécaires revenir aux niveaux de 2015. Les taux d'intérêt moyens dans l'UE ont quadruplé depuis leur niveau historiquement bas de 2021, et ressemblent désormais aux niveaux d'avant la crise financière de 2008, en réponse aux pressions inflationnistes. Bien que les données indiquent une baisse des prix de l'immobilier dans l'UE, les tendances restent diverses d'un pays à l'autre, ce qui rend les généralisations difficiles.
La hausse des taux d'intérêt a eu un impact direct sur la baisse du volume des prêts hypothécaires. La hausse des taux a évidemment rendu l'emprunt moins abordable pour les consommateurs. Par exemple, en Allemagne, le plus grand marché hypothécaire d'Europe, les exigences en matière d'endettement par rapport aux revenus des emprunteurs ont augmenté de manière significative, passant de 22 % à 35 %.
En d'autres termes, le ménage allemand moyen devra dépenser 1150 euros de plus en 2023 qu'en 2019 pour rembourser ses échéances de prêt hypothécaire. Cela correspond à une augmentation de 10 % du revenu moyen des ménages.
Tendances hypothécaires 2024 : Un marché incertain
Il reste difficile de prédire comment les taux évolueront en 2024. Certes, il est raisonnable de penser que nous ne reviendrons pas à l'ère de l'assouplissement quantitatif qui a entraîné des taux d'intérêt hypothécaires historiquement bas dans les années 2010. En même temps, il y a trop d'inconnues pour prévoir avec certitude l'évolution des taux.
Qu'est-ce que cela signifie ? Nous pouvons toujours examiner le marché, mais avec une vision plus large de "ce qui se passerait si".
Scénarios 1 et 2 - Si les taux d'intérêt augmentent, il devient plus difficile pour les consommateurs d'obtenir des fonds pour l'achat d'un logement, les exigences en matière de liquidités étant inatteignables. Dans ce scénario, l'adaptation des prêts hypothécaires aux emprunteurs a également plus de sens sur le plan économique. Si les taux d'intérêt se stabilisent, nous nous trouvons dans un scénario similaire, mais moins extrême. Les clients essaieront de se contenter de la "nouvelle normalité", avec des exigences de liquidité et un ratio dette/revenu (DTI) plus élevés. Le risque systémique sera moins visible mais toujours important sur les marchés à taux fixe à court terme. Par exemple, au Royaume-Uni, au début de l'année 2027, au moins deux millions d'emprunteurs devraient être confrontés à une augmentation des coûts hypothécaires annuels de plus de 4 200 euros, soit plus de 10 % du revenu médian des ménages. Les programmes gouvernementaux et les initiatives d'épargne-logement seront essentiels pour soutenir les primo-accédants et soutenir le marché du logement. Augmentation de la flexibilité et de l'adaptation des produits. Si cette question n'est pas abordée, des tendances similaires à celles observées en Suisse pourraient se dessiner, avec une augmentation de l'âge moyen des emprunteurs (48 ans en Suisse contre 31 ans dans l'UE) et une diminution de l'accession à la propriété (40 % en Suisse contre 70 % dans l'UE).
Scénario 3 - Si les taux d'intérêt baissent : le financement des achats de logements devient plus disponible. On ne peut s'attendre qu'à une reprise limitée du marché hypothécaire, loin des "années dorées" de 2020-21. Secoués par l'incertitude, les acheteurs d'un premier ou d'un second logement resteront très prudents. Parallèlement, nous nous attendons à ce que les consommateurs soient fortement incités à refinancer les prêts qu'ils ont contractés en 2022 et 2023. Cela sera particulièrement vrai sur des marchés tels que la Belgique, le Danemark, l'Espagne, l'Allemagne, la Hongrie et les Pays-Bas, où les emprunteurs fixent généralement les taux d'intérêt pour une durée supérieure à cinq ans.
Un guide de l'incertitude
Que signifient ces différents scénarios, en pratique, pour un prêteur hypothécaire ? À notre avis, des conditions de commercialisation différentes entraînent des besoins différents pour les clients, ce qui conduit à un processus hypothécaire sensiblement différent. La matrice de numérisation des prêts hypothécaires de l'opérateur (voir annexe 1) met en évidence cette juxtaposition. Mais pour faciliter la lecture de 2024, nous en avons fourni un extrait simplifié ci-dessous.
Dans un contexte de taux d'intérêt élevés, il convient de privilégier les conseils "sur mesure" pour les solutions à faible volume et à forte anxiété.
Face à des produits complexes et sur mesure, des conseils hypothécaires personnalisés sont essentiels pour répondre à l'anxiété des emprunteurs. Le meilleur conseil de bout en bout est une affaire gagnante pour tout prêteur. Les conseillers hypothécaires doivent non seulement s'y retrouver dans la diversité des produits de financement, mais aussi dans les nouvelles formes d'aides publiques et de subventions destinées à aider les primo-accédants et dans d'autres systèmes d'incitation encourageant les ménages à accéder à la propriété. En outre, ces aspects fiscaux doivent être pris en compte dans le processus de conseil hypothécaire.
La faiblesse des volumes n'est que partiellement compensée par l'économie unitaire attrayante des produits sur mesure à taux d'intérêt élevé. La fidélisation et la vente croisée deviennent essentielles. Les coûts d'acquisition sont extrêmement élevés sur un marché de "conseils personnalisés". Les prêteurs doivent élaborer des stratégies de vente croisée à court terme et de fidélisation des clients à long terme pour justifier les coûts d'acquisition. Les solutions numériques devraient être conçues pour pré-filtrer les prospects hypothécaires qualitatifs, décomplexifier les conseillers et améliorer les ventes croisées. L'accent est mis sur le soutien de l'expertise "humaine" avec des données en temps réel et des informations précises sur les produits afin de garantir un conseil holistique et complet.
Dans un contexte de baisse des taux d'intérêt, il convient de se concentrer sur la "normalisation" et les "gains d'efficacité" pour les produits à fort volume et à faible degré d'anxiété.
Face à la vague de refinancement, la normalisation, la rapidité et les faibles coûts sont primordiaux. Les clients du refinancement sont des acheteurs de prêts hypothécaires expérimentés et relativement peu anxieux. Les taux bas sont la clé du succès. Des délais courts et une charge de travail administrative réduite sont presque indispensables. Nous sommes dans un scénario de roue d'inertie pour les prêteurs. Les prêteurs doivent optimiser les processus de conseil et d'approbation pour optimiser l'économie de l'unité. Les gains d'efficacité internes peuvent débloquer des taux bas "gagnants sur le marché". "Les solutions numériques devraient être axées sur les "gains d'efficacité". D'une part, les points de contact "humains" devraient être optimisés en faveur de solutions numériques orientées vers les emprunteurs. D'autre part, les processus d'approbation devraient être numérisés et automatisés.
En conclusion, alors que le marché européen du crédit hypothécaire traverse cette période de turbulences, la capacité d'adaptation et d'innovation sera cruciale pour les prêteurs. En adoptant des solutions numériques et en favorisant une culture de résilience et de flexibilité, les prêteurs peuvent mieux servir leurs clients et faire face aux incertitudes des taux d'intérêt et de la demande du marché. L'avenir des prêts hypothécaires numériques en Europe sera façonné par ceux qui sauront répondre de manière dynamique à l'évolution des conditions, en veillant à ce que l'accession à la propriété reste accessible et durable pour tous.
Pour explorer plus en détail les tendances du marché à l'horizon 2024, nous vous invitons à télécharger le rapport complet. Vous pourrez ainsi mieux comprendre les défis et les opportunités qui se présentent à vous et vous doter de l'expertise nécessaire pour naviguer dans ce paysage en mutation :
