Bei der Untersuchung der Marktherausforderungen ist es von entscheidender Bedeutung zu verstehen, welche Kräfte im Spiel sind und wie sie die Hypothekarkreditvergabe auf dem gesamten Kontinent prägen. In diesem Blogbeitrag stellen wir die Analyse des Hypothekenmarktes vor und geben Tipps, wie Kreditgeber diese Herausforderungen erfolgreich meistern können.
Das Jahr 2023 markiert ein einzigartiges Kapitel, denn das weltweite Hypothekenvolumen erreicht ein 30-Jahres-Tief. Insbesondere in der Europäischen Union wurde im zweiten Quartal 2023 ein Hypothekenvolumen verzeichnet, das auf das Niveau von 2015 zurückging. Die durchschnittlichen Zinssätze in der EU haben sich seit ihrem historischen Tiefstand im Jahr 2021 vervierfacht und ähneln nun dem Niveau vor der Finanzkrise von 2008, was auf den Inflationsdruck zurückzuführen ist. Obwohl die Daten auf einen Rückgang der Immobilienpreise in der EU hindeuten, bleibt das Muster in den einzelnen Ländern unterschiedlich, was Verallgemeinerungen schwierig macht.
Der Anstieg der Zinssätze hat sich direkt auf den Rückgang des Hypothekenvolumens ausgewirkt. Der Anstieg der Zinssätze hat die Kreditaufnahme für die Verbraucher offensichtlich weniger erschwinglich gemacht. In Deutschland, dem größten Hypothekenmarkt Europas, sind beispielsweise die Anforderungen an die Verschuldung im Verhältnis zum Einkommen der Kreditnehmer erheblich gestiegen, nämlich von 22 % auf 35 %.
Vereinfacht ausgedrückt, muss der deutsche Durchschnittshaushalt im Jahr 2023 1150 EUR mehr ausgeben, um seine Hypothekarkreditraten zu tilgen, als im Jahr 2019. Dies entspricht einem Anstieg des durchschnittlichen Haushaltseinkommens um 10 %.
Hypotheken-Trends 2024: Ein unsicherer Markt
Es bleibt schwierig vorherzusagen, wie sich die Zinsen im Jahr 2024 entwickeln werden. Sicherlich kann man davon ausgehen, dass wir nicht zu der Ära der quantitativen Lockerung zurückkehren werden, die in den 2010er Jahren zu historisch niedrigen Hypothekenzinsen führte. Gleichzeitig gibt es zu viele Unbekannte, um Zinstrends mit Sicherheit vorhersagen zu können.
Was bedeutet das? Wir können den Markt immer noch betrachten, aber mit einer breiteren "Was wäre wenn"-Brille.
Szenario 1 & 2 - Wenn die Zinssätze steigen, wird es für die Verbraucher schwieriger, Mittel für den Erwerb von Wohneigentum zu beschaffen, da der Liquiditätsbedarf unerreichbar ist. In diesem Szenario ist es auch wirtschaftlich sinnvoller, Hypotheken auf die Kreditnehmer zuzuschneiden. Wenn sich die Zinssätze stabilisieren, ist das Szenario ähnlich, nur weniger extrem. Die Kunden werden versuchen, sich mit dem "neuen Normal" zu arrangieren, mit höheren Liquiditätsanforderungen und einem höheren Verschuldungsgrad (DTI). Das Systemrisiko wird auf den Märkten für kurzfristige Festzinsen zwar weniger sichtbar, aber immer noch erheblich sein. Im Vereinigten Königreich beispielsweise werden bis Anfang 2027 mindestens zwei Millionen Kreditnehmer mit einem Anstieg der jährlichen Hypothekenkosten um mehr als 4.200 Euro konfrontiert sein - mehr als 10 % des mittleren Haushaltseinkommens. Staatliche Programme und Bausparinitiativen werden für die Unterstützung von Erstkäufern und die Aufrechterhaltung des Wohnungsmarktes entscheidend sein. Produktflexibilität und -anpassung nehmen zu. Wird dieses Problem nicht angegangen, könnte dies zu ähnlichen Trends wie in der Schweiz führen, wo das Durchschnittsalter der Kreditnehmer (48 Jahre in der CH gegenüber 31 Jahren in der EU) steigt und die Wohneigentumsquote insgesamt sinkt (40 % in der CH gegenüber 70 % in der EU).
Szenario 3 - Wenn die Zinssätze sinken: Finanzierungen für den Erwerb von Wohneigentum werden leichter verfügbar. Auf dem Hypothekenmarkt ist nur eine begrenzte Erholung zu erwarten, weit entfernt von den "goldenen Jahren" 2020-21. Von der Unsicherheit erschüttert, werden Erst- oder Zweitwohnungskäufer sehr vorsichtig bleiben. Parallel dazu erwarten wir, dass die Verbraucher ihre in den Jahren 2022 und 2023 abgeschlossenen Darlehen in erheblichem Umfang refinanzieren werden. Dies gilt vor allem für Märkte wie Belgien, Dänemark, Spanien, Deutschland, Ungarn und die Niederlande, wo die Kreditnehmer die Zinssätze in der Regel für mehr als fünf Jahre festlegen.
Ein Ratgeber zur Unsicherheit
Was bedeuten die verschiedenen Szenarien in der Praxis für einen Hypothekarkreditgeber? Unserer Ansicht nach führen unterschiedliche Vermarktungsbedingungen zu unterschiedlichen Kundenbedürfnissen, die zu einem deutlich anderen Hypothekenprozess führen werden. Die Hypothekendigitalisierungsmatrix der Oper (siehe Anhang 1) verdeutlicht diese Gegenüberstellung. Zur besseren Lesbarkeit von 2024 haben wir nachstehend einen vereinfachten Auszug zusammengestellt.
In einem Klima hoher Zinssätze sollten Sie sich auf eine "maßgeschneiderte" Beratung für Lösungen mit geringem Volumen und hoher Anspannung konzentrieren.
Angesichts komplexer und maßgeschneiderter Produkte ist eine persönliche Hypothekenberatung von entscheidender Bedeutung, um den Ängsten der Kreditnehmer zu begegnen. Die beste End-to-End-Beratung ist für jeden Darlehensgeber ein "Gewinn". Hypothekenberater müssen sich nicht nur mit einer Vielzahl von Finanzierungsprodukten auseinandersetzen, sondern auch mit neuen Formen öffentlicher Unterstützung und Zuschüssen zur Förderung von Erstkäufern von Wohneigentum sowie mit anderen Anreizsystemen, die Haushalte beim Übergang zum Wohneigentum unterstützen. Darüber hinaus müssen diese steuerlichen Aspekte im Rahmen der Hypothekenberatung berücksichtigt werden.
Niedrige Volumina werden nur teilweise durch die attraktiven Stückkosten von hochverzinslichen maßgeschneiderten Produkten ausgeglichen. Kundenbindung und Cross-Selling werden entscheidend. Die Akquisitionskosten sind in einem Markt mit "persönlicher Beratung" extrem hoch. Kreditgeber müssen Strategien für kurzfristiges Cross-Selling und langfristige Kundenbindung entwickeln, um die Akquisitionskosten zu rechtfertigen. Digitale Lösungen sollten darauf ausgerichtet sein, qualitative Hypothekeninteressenten vorzufiltern, die Komplexität für Berater zu verringern und das Cross-Selling zu verbessern. Der Schwerpunkt liegt auf der Unterstützung der "menschlichen" Expertise durch Echtzeitdaten und präzise Produktinformationen, um eine ganzheitliche und umfassende Beratung zu gewährleisten.
In einem Niedrigzinsumfeld sollten Sie sich auf "Standardisierung" und "Effizienz" für Produkte mit hohem Volumen und geringer Angst konzentrieren.
Angesichts der Refinanzierungswelle sind Standardisierung, Schnelligkeit und niedrige Kosten von größter Bedeutung. Refinanzierungskunden sind erfahrene Hypothekenkäufer mit relativ geringen Ängsten. Niedrige Zinssätze sind der Gewinner des Geschäfts. Kurze Bearbeitungszeiten und ein geringer Verwaltungsaufwand sind fast schon ein Muss für die Kreditgeber. Die Kreditgeber müssen die Beratungs- und Genehmigungsprozesse optimieren, um die Wirtschaftlichkeit der Einheiten zu optimieren. Interne Effizienzsteigerungen können niedrige Zinssätze ermöglichen, die den Markt gewinnen. "Niedrige Zinssätze, die sich auf dem Markt durchsetzen, können hohe Volumina sicherstellen, was die Wirtschaftlichkeit der Einheiten weiter verbessert. Einerseits sollten "menschliche" Berührungspunkte zugunsten von kreditnehmerorientierten digitalen Lösungen optimiert werden. Andererseits sollten die Genehmigungsprozesse digitalisiert und automatisiert werden.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass in diesen turbulenten Zeiten, die der europäische Hypothekenmarkt durchlebt, die Fähigkeit zur Anpassung und Innovation für die Kreditgeber von entscheidender Bedeutung sein wird. Durch die Einführung digitaler Lösungen und die Förderung einer Kultur der Widerstandsfähigkeit und Flexibilität können die Kreditgeber ihre Kunden besser bedienen und die Unwägbarkeiten der Zinssätze und der Marktnachfrage meistern. Die Zukunft der digitalen Hypotheken in Europa wird von denjenigen geprägt sein, die dynamisch auf sich ändernde Bedingungen reagieren können, um sicherzustellen, dass Wohneigentum für alle zugänglich und nachhaltig bleibt.
Um weitere Markttrends für 2024 im Detail zu erkunden, laden Sie bitte den vollständigen Bericht herunter. Gewinnen Sie ein besseres Verständnis für die Herausforderungen und Chancen, die vor Ihnen liegen, und rüsten Sie sich mit dem Fachwissen aus, um sich in dieser sich verändernden Landschaft zurechtzufinden:
