Das allgemeine Zinsniveau, das sinkende Verbrauchervertrauen und die sich verschlechternden Aussichten auf dem Wohnungsmarkt sind die Hauptursachen für den Netto-Rückgang der Nachfrage nach Baufinanzierungen.

Tabelle 1 - Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten (Netto % der Banken, die einen Anstieg der Nachfrage melden)

Quelle: Umfrage zur Kreditvergabe der Banken

Aus der Vergangenheit lernen: Ein reibungsloser und schneller Aufschwung auf dem Weg?

Der Marktrückgang im Jahr 2022 und die Prognosen für 2023 ähneln denen von 2008 und 2020 (Covid), bei denen das Volumen von Baufinanzierungen um 50 % zurückging. Auf beide Krisen folgte eine stetige Erholung: Bereits nach wenigen Quartalen erreichte die Nachfrage wieder das Vorkrisenniveau.

Können wir die Zukunft vorhersagen, indem wir in die Vergangenheit blicken? Können wir Ende 2023 mit einer ähnlich schnellen und reibungslosen Erholung rechnen?

Unsere Antwort lautet: Nein. Warum? Weil es einen entscheidenden Unterschied zwischen den Krisen von 2008/2020 und der heutigen Situation gibt: das Inflations- und Zinsumfeld. Im Jahr 2008 wurde die Geldpolitik in großem Umfang eingesetzt, um den wirtschaftlichen Abschwung zu stabilisieren. Die Zinssätze stürzten ab. Der Euribor sank beispielsweise in nur einem Jahr um fast 500 Basispunkte (von 5,1 % im Oktober 2008 auf 0,4 % im Oktober 2009). Sobald das Verbrauchervertrauen zurückkehrte, führten die niedrigen Kreditkosten zu einer schnellen Erholung des Kreditmarktes.

Ähnlich war das Niedrigzinsumfeld ein zentraler Faktor für die reibungslose Erholung nach dem COVID-Ausbruch. Laut der EZB-Umfrage zur Kreditvergabe war das Zinsniveau sogar der wichtigste Treiber für eine schnelle Erholung (siehe Tabelle 2).

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Tabelle 2: Fokus 2020 – Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten und Faktoren, die dazu beigetragen haben (Netto % der Banken, die einen Anstieg der Nachfrage melden)

Quelle: Umfrage zur Kreditvergabe der Banken

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Heute sieht die Lage ganz anders aus... Ja, das Verbrauchervertrauen ist (wieder) erschüttert. Ja, die Aussichten für den Immobilienmarkt sind (wieder) negativ – das Wachstum der Immobilienpreise hat sich verlangsamt. Aber die Zinsen sind nicht mehr niedrig. Die Zinsen sind auf einem Rekordhoch – so hoch wie seit 2008 nicht mehr. Laut der Kreditumfrage sind die Zinsen jetzt der wichtigste Faktor für den Rückgang der Wohnungsbaukredite (siehe Tabelle 3).

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Tabelle 3: Fokus 2022 – Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten und Faktoren, die dazu beigetragen haben (Netto % der Banken, die einen Anstieg der Nachfrage melden)

Quelle: Umfrage zur Kreditvergabe der Banken

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Was wäre nötig, um eine so schnelle Erholung wie in der Vergangenheit zu erreichen?

Ein wiedergewonnenes Verbrauchervertrauen und bessere Aussichten auf dem Immobilienmarkt – möglich durch eine stabilisierte Inflation und eine (wenn auch langsam) wachsende Wirtschaft. Aber auch Zinssätze nahe null oder im negativen Bereich. Doch angesichts des derzeitigen Inflationsklimas und der Politik der Europäischen Zentralbank (EZB) ist dies in den nächsten ein bis zwei Jahren kaum zu erwarten.

Welche Art von Erholung können wir erwarten? Eine beständige, aber langsame Erholung. Die zuversichtlicheren Verbraucher werden wieder Wohnungsbaukredite nachfragen, jedoch auf eine vorsichtigere Weise. Wohnungsbaukredite werden nicht mehr das „fast kostenlose“ Geld sein, das sie 2009 oder 2020 waren. Stattdessen werden sie eine kostspielige Verpflichtung für die Kreditnehmer darstellen.

Wesentliche Initiativen für ein widerstandsfähiges europäisches Unternehmen Baufinanzierung

Wird 2023 ein "verlorenes Jahr" sein? Sollten Kreditgeber abwarten und die Entwicklungen lediglich beobachten?

Unsere Antwort lautet: Nein. Europäische Kreditgeber haben die Chance, ein widerstandsfähiges Geschäftsmodell zu entwickeln, indem sie die aktuelle Marktdynamik aktiv nutzen. Widerstandsfähige Unternehmen bereiten sich darauf vor, in schwierigen Zeiten zu bestehen und in einer florierenden Marktlage zu wachsen.  

Wie? Wir haben fünf Initiativen identifiziert, die zu einem wirklich widerstandsfähigen Unternehmen führen können:

• Größenvorteile erzielen: Verteilen Sie Ihre festen Betriebskosten auf ein größeres Volumen. Wir erwarten in den kommenden Jahren eine verstärkte Konsolidierung und M&A-Aktivitäten im Baufinanzierungssektor. Besonders auf der Maklerseite, wo es noch viele kleinere Strukturen gibt, werden Synergien und Kostenvorteile entstehen.
• Partnerschaften aufbauen: Teilen Sie Investitionen auf die gesamte Branche auf. In Krisenzeiten sollten Baufinanzierungsunternehmen entscheiden, welche Aktivitäten ihr Wettbewerbsvorteil sind und welche nicht. Partnerschaften für nicht zum Kerngeschäft gehörende Bereiche können die Kosten senken. Diese Grundlage eröffnet viele Möglichkeiten, von kanalübergreifenden Plattformen bis hin zu Technologien zur Bewertung der Kreditwürdigkeit.
• Kostenstruktur variabel gestalten: Reduzieren Sie die Gesamtkosten, indem Sie von einer festen zu einer variablen Kostenstruktur übergehen. Ein Beispiel: Kreditgeber könnten ihre Vertriebskosten neu bewerten und von einem Modell mit festen Kosten (wie einem Zweigstellennetz) zu einem variablen Modell wechseln, das auf Maklern, Technologieplattformen und Lead-Generatoren basiert.
• Prozesse optimieren: Senken Sie Ihre Fixkosten durch effizientere Prozesse. Bei der Kreditvergabe und -prüfung besteht erheblicher Verbesserungsbedarf. Aktuell liegt die Quote der korrekt gestellten Anträge in Europa bei nur 65 %. Das bedeutet, dass für 10 eingehende Anträge mindestens 3 Dossiers zweimal geprüft werden müssen. Mit den richtigen Technologien könnte diese Zahl auf 1 Dossier reduziert werden, was die Effizienz erheblich steigert.
• Omnichannel-Modelle am PoS: Erweitern Sie Ihre Kontaktpunkte, um den Marktanteil zu erhöhen. Ein Omnichannel-Ansatz ermöglicht den Zugang zu einer stabilen Nachfrage durch eine Mischung aus Lead-Generatoren, Service-Centern, Online-Direktanbietern und Maklern. Indem Sie sich auf Nischen konzentrieren, die Ihnen einen Wettbewerbsvorteil verschaffen, können Sie flexibel auf neue Erkenntnisse reagieren und Ihre Kanäle schnell anpassen.

Digitalisierung als Schlüssel zu einem widerstandsfähigen Baufinanzierungsunternehmen

Die digitale Transformation ist der ultimative Wegbereiter für die Resilienz-Initiative. Baufinanzierungsunternehmen, die bereits in die Digitalisierung investiert haben, werden in diesem schwierigen Marktumfeld einen klaren Vorteil haben. Unternehmen, die diesen Schritt noch nicht gemacht haben, werden jetzt gezwungen sein, nachzuziehen.

• Bezahlung pro Nutzung: In wirtschaftlich schwierigen Zeiten können Cloud- und SaaS-Infrastrukturen Ihre Kostenstruktur variabler gestalten und gleichzeitig die Leistung verbessern. Erste Analysen zeigen, dass Pay-per-Use-Modelle die Margen um bis zu 30 % steigern können.
• Kanalübergreifende Kommunikation: Ein flexibles Vertriebsmodell, das Makler, Filialen und digitale Direktkanäle (DTC) integriert, erfordert digitalisierte Anwendungen und eine sofortige Zwei-Wege-Kommunikation, um effektiv zu funktionieren.
• Digitale Prüfung der Erschwinglichkeit: Mit den durch Open Banking und Open Finance bereitgestellten Daten können Sie die Erschwinglichkeit von Krediten präziser und effizienter bewerten. Die Integration einer intelligenten, digitalen Vorabgenehmigung in die Antragsphase kann die Qualität Ihrer Dossiers erheblich verbessern.
• Entwicklung von Ökosystemen und Standards: In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit ist es entscheidend, Allianzen zu bilden, die eine gemeinsame Nutzung von Ressourcen ermöglichen. Die Einführung gemeinsamer Standards für den Datenaustausch und der Aufbau von Ökosystemen für Know-Your-Customer- und Eigentumsdaten können Entwicklungs- und Implementierungskosten senken und die Akzeptanz erhöhen. So können Sie Ihre Margen stabil halten und sich gleichzeitig auf Wettbewerbsvorteile konzentrieren.

Nutzen Sie jede Krise als Chance. Das aktuelle Marktklima bietet eine wertvolle Gelegenheit, bessere und nachhaltigere Ansätze für die Führung eines Baufinanzierungsunternehmens zu entwickeln. Diese Maßnahmen werden langfristige Vorteile schaffen, wenn sich die Märkte erholen.

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Die Autoren:
‍GeertVan Kerckhoven, CEO von Oper

Andrea Brusoni, Leiter Strategische Projekte bei Oper

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