Das allgemeine Zinsniveau, das geringere Verbrauchervertrauen und die sich verschlechternden Aussichten auf dem Wohnungsmarkt sind die Ursachen für den Netto-Rückgang der Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen.

Tabelle 1 - Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen (Netto % der Banken, die einen Anstieg der Nachfrage melden)

Quelle: Umfrage zur Kreditvergabe der Banken

Aus der Vergangenheit lernen: ein reibungsloser und schneller Aufschwung auf dem Weg?

Der Marktrückgang im Jahr 2022 und die Prognosen für 2023 ähneln denen von 2008 und 2020 (Covid), wo das Hypothekenvolumen um 50 % zurückgegangen ist. Auf diese beiden Krisen folgte eine stetige Erholung. Nach nur wenigen Quartalen erreichte die Nachfrage wieder das Vorkrisenniveau.

Können wir die Zukunft vorhersagen, indem wir in die Vergangenheit schauen? Können wir Ende 2023 mit einer ähnlich schnellen und reibungslosen Erholung rechnen?

Unsere Antwort lautet nein. Warum? Weil es einen großen Unterschied zwischen den Krisen 2008/2020 und heute gibt: das Inflations- und Zinsklima. Im Jahr 2008 wurde der geldpolitische Hebel in großem Umfang eingesetzt, um den wirtschaftlichen Abschwung zu stabilisieren. Die Zinssätze stürzten ab. Allein der Euribor sank in nur einem Jahr um fast 500 Basispunkte (von 5,1 % im Oktober 2008 auf 0,4 % im Oktober 2009). Als das Vertrauen der Verbraucher zurückkehrte, führten die niedrigen Kreditkosten zu einer schnellen Erholung des Kreditmarktes.

In ähnlicher Weise war das Niedrigzinsumfeld ein wichtiger Faktor für eine reibungslose Erholung nach dem Ausbruch der COVID. Laut dem Lending Survey der EZB war das Zinsniveau sogar der wichtigste Faktor für eine schnelle Erholung (siehe Tabelle 2).

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Tabelle 2: Focus 2020 - Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen und Faktoren, die dazu beitragen (Netto % der Banken, die einen Anstieg der Nachfrage melden/ )

Quelle: Umfrage zur Kreditvergabe der Banken

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Heute sind die Aussichten ganz anders... Ja, das Verbrauchervertrauen ist (wieder) erschüttert. Ja, die Aussichten für den Immobilienmarkt sind (wieder) negativ - das Wachstum der Immobilienpreise hat sich verlangsamt. Aber die Zinsen sind nicht mehr niedrig. Die Zinsen sind rekordverdächtig hoch - so hoch wie seit 2008 nicht mehr. Wie aus der Kreditumfrage hervorgeht, sind die Zinsen jetzt der wichtigste Faktor für den Rückgang der Wohnungsbaukredite (siehe Tabelle 3).

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Tabelle 3: Schwerpunkt 2022 - Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten und Faktoren, die dazu beitragen (Nettoanteil der Banken, die einen Anstieg der Nachfrage melden)

Quelle: Umfrage zur Kreditvergabe der Banken

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Was wäre nötig, um eine so schnelle Erholung wie in der Vergangenheit zu erreichen?

Ein wiedergewonnenes Verbrauchervertrauen und bessere Aussichten auf dem Immobilienmarkt - möglich bei einer stabilisierten Inflation und einer (wenn auch langsam) wachsenden Wirtschaft. Aber auch mit Zinssätzen nahe null bis negativ. Etwas, das wir angesichts des derzeitigen Inflationsklimas und der Politik der EZB in den nächsten ein bis zwei Jahren kaum erwarten können.

Welche Art von Erholung können wir erwarten? Eine beständige, aber langsame Erholung. Die zuversichtlicheren Verbraucher werden wieder Wohnungsbaukredite nachfragen. Aber sie werden dies auf eine "vorsichtigere" Weise tun. Wohnungsbaudarlehen werden nicht mehr das "fast kostenlose" Geld sein, das sie 2009 oder 2020 waren. Sie werden eine kostspielige Verpflichtung für den Kreditnehmer darstellen.

Wesentliche Initiativen für ein widerstandsfähiges europäisches Hypothekengeschäft

Wird 2023 dann ein "verlorenes Jahr" sein? Sollten die Kreditgeber ausharren und abwarten?

Unsere Antwort ist nein. Europäische Kreditgeber haben die Möglichkeit, ein widerstandsfähiges Geschäftsmodell aufzubauen, indem sie die derzeitige Marktdynamik nutzen... Widerstandsfähige Unternehmen bereiten sich auf ein schwieriges Klima vor, um in einem florierenden Klima zu gedeihen.  

Und wie? Wir sehen fünf Initiativen für ein wirklich widerstandsfähiges Unternehmen:

• Erzielen Sie Größenvorteile: Verteilen Sie Ihre festen Betriebskosten auf ein größeres Volumen. Erstens erwarten wir in den kommenden Jahren mehr Konsolidierungs- und M&A-Aktivitäten im Hypothekengeschäft. Vor allem auf der Seite der (Hypotheken-)Makler, wo es noch kleinere Strukturen gibt, werden sich Kostenvorteile ergeben.
• Arbeiten Sie an Partnerschaften: Verteilen Sie die Investitionen auf die gesamte Branche
  In Krisenzeiten sollte jedes Hypothekenunternehmen entscheiden, was sein Wettbewerbsvorteil ist und was nicht. Durch Partnerschaften für Aktivitäten, die nicht zum Kerngeschäft gehören, können die Kosten gesenkt werden. Diese Grundlage kann viele Ergebnisse haben, von kanalübergreifenden Plattformen bis hin zu Technologien zur Bewertung der Erschwinglichkeit.
• Machen Sie Ihre Kostenstruktur variabel: Reduzieren Sie die Gesamtkosten, indem Sie von einer festen zu einer variablen Kostenstruktur übergehen. Auch hier kann es eine Vielzahl von Ergebnissen geben. So können Kreditgeber beispielsweise ihre Vertriebskosten bewerten und von einem Vertrieb mit festen Kosten (über ein Zweigstellennetz usw.) zu einem Vertriebsmodell mit variablen Kosten (Makler, Technologieplattformen, Lead-Generatoren usw.) übergehen.
• Optimieren Sie Ihre Prozesse: Senken Sie Ihre Fixkosten, indem Sie bessere und effizientere Prozesse entwickeln. Bei der Kreditvergabe und -prüfung gibt es viel Spielraum für Verbesserungen. Zum Beispiel liegt die Quote der Anträge, die beim ersten Mal zu Recht gestellt werden, in Europa bei nur 65 %. Mit anderen Worten: Auf 10 eingegangene Anträge muss Ihr Hypothekenexperte 3 Dossiers mindestens zweimal prüfen. Durch den Einsatz der richtigen Technologien kann diese Zahl auf 1 Dossier reduziert werden.
• Omnichannel PoS-Modelle: Erweitern Sie Ihre Kontaktpunkte, um den "Kuchen" zu vergrößern. Ermöglicht einem Hypothekenunternehmen den Zugang zu einem stetigen Nachfragestrom durch eine Mischung aus Lead-Generatoren, Service-Centern, Online-Direktanbietern und Maklern... Die Ausrichtung auf die Nischen, die einen Wettbewerbsvorteil bieten, ermöglicht es Ihnen, schnell zwischen den Kanälen zu wechseln, wenn sich neue Erkenntnisse ergeben.

Digitalisierung für den Aufbau eines widerstandsfähigen Hypothekengeschäfts

Die digitale Transformation ist der ultimative Wegbereiter für die "Resilienz-Initiative". Hypothekenunternehmen, die in die digitale Transformation investiert haben, werden in diesem Klima die Oberhand haben. Diejenigen, die das noch nicht getan haben, werden jetzt gezwungen sein, dies zu tun.

• Bezahlung pro Nutzung: In Zeiten des Abschwungs können Cloud- und SaaS-Infrastrukturen Ihre Kostenstruktur variabel gestalten und die Leistung erheblich verbessern. Erste Analysen haben gezeigt, dass Pay-per-Use-Modelle die Margen um 30 % erhöhen können.
• Kanalübergreifende Kommunikation: Ein flexibles Vertriebsmodell, bei dem Makler, Filialen und digitaler DTC nebeneinander bestehen, erfordert digitalisierte Anwendungen und eine sofortige Zwei-Wege-Kommunikation für einen effektiven Einsatz.
• Digitale Prüfung der Erschwinglichkeit: Die durch Open Banking und Open Finance bereitgestellten Daten können Ihnen helfen, die Erschwinglichkeit von Krediten besser und effizienter zu bewerten. Zum Beispiel kann die Integration einer digitalen, intelligenten Vorabgenehmigung in der Antragsphase die Qualität Ihrer Unterlagen erheblich verbessern.
• Entwicklung von Ökosystemen und Standards: In Zeiten des wirtschaftlichen Abschwungs ist es wichtig, Allianzen zu bilden, die eine Kostenteilung ermöglichen. Durch die Einführung gemeinsamer Standards für den Datenaustausch und Ökosysteme für den Austausch von Know-Your-Customer- und Eigentumsdaten können die Entwicklungskosten gesenkt und die Akzeptanz erhöht werden. Dies ist besonders wichtig für Themen, die im Laufe der Zeit zu einer Massenware werden. Auf diese Weise können Sie Ihre Gewinnspannen aufrechterhalten und sich auf Wettbewerbsvorteile konzentrieren.

Verschwenden Sie niemals eine gute Krise. Das derzeitige Klima kann sehr hilfreich sein, um bessere Wege für die Führung Ihres Hypothekengeschäfts zu entwickeln. Das führt zu nachhaltigen Effekten für die Zukunft, wenn die Märkte wieder anziehen.

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Die Autoren:
‍GeertVan Kerckhoven, CEO von Oper

Andrea Brusoni, Leiter Strategische Projekte bei Oper

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